資産価値・売却2025年最新

資産価値が落ちにくいマンションの条件とは？
立地・築年数で解説

マンションは「住む場所」であると同時に「資産」でもあります。将来売却したとき、または賃貸に出したとき、リセールバリューが高いかどうかは購入判断の重要なポイントです。この記事では資産価値が保たれるマンションの条件と、築年数ごとの価格推移の目安を解説します。

🏆 資産価値が落ちにくいマンションの条件

駅徒歩5分以内

最も重要な条件。駅距離1分の差が価格に数百万円影響することも。徒歩10分を超えると資産価値の下落が顕著になりやすい。

都心・主要駅へのアクセス

東京23区内・特に山手線沿線・主要ターミナル駅近くは需要が持続しやすい。新宿・渋谷・品川・東京などへのアクセスが10〜20分圏内かが目安。

100戸以上の大規模マンション

大規模マンションは管理組合が機能しやすく、修繕積立金も安定しやすい。知名度・ブランド力が高く、成約しやすい傾向がある。

有名デベロッパーのブランドマンション

三井・住友・野村・東急など大手デベロッパーのブランドは流通量が多く、買い手がつきやすい。同エリアでも5〜10%程度の価格差が生まれることも。

管理状態が良好

修繕積立金の積立額が適正・大規模修繕が実施済み・管理組合が機能している物件は、資産価値が保たれやすい。購入前に管理費の滞納率・長期修繕計画を確認すること。

都内マンションの価格推移は、エリアや立地によって大きく異なりますが、一般的な傾向として以下の通りです。

築年数	新築比（一般エリア）	新築比（駅近・都心）	特徴
新築	100%	100%	分譲価格が最も高い
築3〜5年	80〜90%	90〜100%	「新築プレミアム」が剥がれる
築10年	65〜80%	80〜95%	立地の優劣が価格差に反映
築15〜20年	55〜70%	70〜90%	大規模修繕の有無が影響
築25年以上	40〜60%	60〜80%	耐震基準・管理状態が重要
築30〜35年	30〜50%	50〜75%	建て替え検討期間に入る場合も

※概算の傾向。2020〜2025年の価格上昇期は従来比より価格が維持されているケースが多い。エリア・物件により大きく異なります。

❌ 駅徒歩15分超・バス便エリア

車社会以外の地域では駅距離が直接的に資産価値に影響。駅遠物件は買い手が限られ、価格下落リスクが高い。

❌ 管理組合が機能していない・修繕積立金が不足

大規模修繕ができないと建物が劣化し、資産価値が急落することも。購入前に長期修繕計画と積立状況を確認必須。

❌ 小規模マンション（10〜30戸）

管理費・修繕積立金が高くなりがち。1戸あたりのコスト負担が大きく、将来的に修繕困難になるリスクも。

❌ 再開発・建て替えが難しいエリア

容積率が既に使い切られているエリアや、旧耐震基準（1981年以前）の物件は建て替えが困難で将来の価値に不確実性。

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