マンションの管理費・修繕積立金
相場はいくら？毎月の負担を解説
マンションを購入すると、住宅ローンの返済に加えて「管理費」と「修繕積立金」が毎月かかります。この2つは見落とされがちですが、月2〜4万円以上になることもあり、実質的な住居費に大きく影響します。購入前に必ず把握しておきましょう。
🏢 管理費・修繕積立金とは何か
管理費
マンションの共用部分（エントランス・廊下・エレベーター・駐車場など）の清掃・維持・管理会社への委託費用。毎月支払う。
修繕積立金
外壁塗装・屋上防水・給排水管の交換など、将来の大規模修繕に備えて毎月積み立てるお金。新築時は安く、築年数とともに上がるケースが多い。
どちらも住宅ローンとは別に、毎月必ず支払う固定費です。購入前の資金計画に必ず含めてください。
📊 全国・都内の平均相場
| 費目 | 全国平均 | 東京都内目安 |
|---|---|---|
| 管理費 | 約1.2万円/月 | 約1.5〜2.5万円/月 |
| 修繕積立金 | 約1.1万円/月 | 約1.0〜2.0万円/月 |
| 合計 | 約2.3万円/月 | 約2.5〜4.5万円/月 |
※国土交通省「マンション総合調査」およびスーモ・アットホーム等の物件データをもとにした参考値。物件・築年数・エリアにより大きく異なります。
💡 住宅ローンに加算すると実質負担はこうなる
5,000万円のマンションを金利1%・35年で購入した場合、ローン返済だけで月約14万円。管理費・修繕積立金を加えると：
ローン返済だけで計算すると「返済比率28%（年収600万の場合）」でも、管理費・積立金込みだと実質34%超になることがあります。
⚠️ 修繕積立金が「安すぎる」物件に注意
新築マンションでは購入者を集めるため、修繕積立金を意図的に低く設定しているケースがあります。
⚠️ よくあるパターン
- ・新築時：修繕積立金 月3,000〜5,000円
- ・5年後：値上げで 月10,000〜15,000円
- ・10年後：さらに値上げで 月20,000〜30,000円
修繕積立金が月3,000円以下の場合は「段階増額方式」が採用されていることが多く、将来的に大幅な値上がりが見込まれます。購入前に長期修繕計画を確認することが重要です。
✅ 購入前のチェックポイント
- 1
管理費・修繕積立金の合計を月ローン返済額に足して計算する
「ローン返済比率」ではなく「総住居費負担率」で判断する。
- 2
修繕積立金の段階増額方式かどうか確認
新築で安くても、5〜10年後に倍以上になるケースあり。
- 3
長期修繕計画を営業担当に見せてもらう
計画がない・見せてもらえないマンションは要注意。
- 4
管理組合の財政状況を確認（中古の場合）
修繕積立金が不足していると、購入後に一時金徴収が発生することも。