年収倍率・適正価格2025年最新

マンションは年収の何倍まで買える？
「5〜7倍」の根拠と東京の現実を解説

マンション購入を検討すると「年収の5〜7倍が目安」という話をよく聞きます。しかし、この数字の根拠は何なのか、東京ではこの基準は現実的なのか——本記事で詳しく解説します。

📐 「年収の5〜7倍」の根拠

この倍率は、住宅ローンの返済比率（年収に占める年間返済額の割合）を25〜35%に設定したときの逆算から来ています。

計算の仕組み（金利1%・35年返済の場合）

返済比率25%（安全）：借入可能額 = 年収 × 約5.5倍

返済比率30%（標準）：借入可能額 = 年収 × 約6.6倍

返済比率35%（上限）：借入可能額 = 年収 × 約7.7倍

つまり「5〜7倍」は、返済比率25〜35%の範囲に対応した借入額の目安です。頭金がある場合は購入価格をその分上乗せできます。

年収	安全圏 ×5.5倍	標準 ×6.6倍	上限 ×7.7倍
500万円	2750万円	3300万円	3850万円
600万円	3300万円	3960万円	4620万円
700万円	3850万円	4620万円	5390万円
800万円	4400万円	5280万円	6160万円
1000万円	5500万円	6600万円	7700万円
1200万円	6600万円	7920万円	9240万円

※金利1%・35年返済・頭金ゼロでの試算。実際の金利・頭金によって変わります。

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上の早見表と東京の相場を比べると、深刻な乖離があります。

🏠 2025年の東京相場

年収700万円の「安全圏（×5.5）」は3,850万円。しかし23区の中古マンションですら5,000万〜7,000万円が相場です。

現実的には「倍率を上げる」「頭金を増やす」「エリアを広げる」「中古を検討する」のいずれか、または組み合わせで対応することになります。

❌ 金利が違えば倍率の意味が変わる

「年収の7倍」でも金利0.4%（変動低金利）と金利2.0%では月返済額が大きく違います。倍率は金利前提によって意味が変わります。

❌ 管理費・修繕積立金が含まれていない

年収倍率はローン返済のみ。マンションでは管理費・修繕積立金（月2〜4万）が別途かかるため、実質負担はさらに高くなります。

❌ 家族構成・教育費・老後資金が考慮されていない

子どもの有無、教育費の計画、老後のための貯蓄——これらを加味すると、同じ年収でも安全な借入額は大きく変わります。

❌ 収入の安定性が反映されない

正社員・自営業・共働きなど、収入の安定性が異なれば適切な倍率も変わります。「年収が下がるリスク」を見込んだ設定が必要です。

年収倍率はあくまで「ざっくりした目安」です。より正確な判断には返済比率（年収に占める年間返済額の割合）を使いましょう。

返済比率による判断基準

購入を検討するときは、「年収の何倍か？」ではなく「返済比率は何%になるか？」で考えることをおすすめします。

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