マンションの売り時はいつ？
築年数・市況から見る最適タイミング
「いつ売れば一番高く売れるか」——マンションを保有していると必ず直面する問題です。築年数が増えるほど価格は下がりますが、一方で2025年の都内マンション市況は高止まりが続いています。この記事では価格下落カーブと市況を組み合わせた売り時の判断基準を解説します。
📉 築年数別の価格下落カーブ
国土交通省の不動産取引データをもとに、マンションの築年数と価格の関係を整理しました。新築価格を100とした場合の価格推移の目安です。
| 築年数 | 価格水準（目安） | 特徴 |
|---|---|---|
| 新築〜築3年 | 95〜100% | 新築プレミアムが一部残る。早期売却は損になりやすい |
| 築5年 | 85〜90% | 新築プレミアムは消えるが、まだ高値で売れる時期 |
| 築10年 | 75〜85% | 下落が緩やかになる。管理状態が価格に影響し始める |
| 築15年 | 65〜75% | 大規模修繕が近づく。修繕積立金の状況が重要に |
| 築20年 | 55〜65% | 旧耐震基準との境界線（1981年）に近い物件は要注意 |
| 築25年以上 | 45〜55% | 価格下落は緩やかになるが、需要者層が絞られる |
※東京都内のマンション取引データをもとにした概算値。エリア・グレードにより大きく異なります。
🏙️ 売却に適した築年数と判断基準
下落幅と売却需要のバランスから、以下のタイミングが売却に適しているといえます。
⭐ 最も売りやすいタイミング：築5〜10年
新築プレミアムが消えた後、まだ価格が高い時期です。外観・設備の劣化も少なく、買い手が見つかりやすい。「10年以内に売る可能性がある」場合は購入時から出口を意識することが重要です。
⚠️ 判断が必要なタイミング：築15〜20年
大規模修繕（12〜15年目が多い）後は設備が新しくなり、一時的に価格が維持されやすい。修繕前に売るか、修繕後に売るかは修繕積立金の状況によります。
📌 旧耐震の壁：1981年6月以前の物件
旧耐震基準（1981年以前）の物件は住宅ローンが通りにくいため、買い手が限られます。該当する物件は早めの売却が賢明です。
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📊 2025年の売却市況：高値圏の今が売り時か
2025年の東京マンション売却市況は、依然として売り手有利の状況が続いています。
📈 価格は高止まり〜緩やかな上昇
2023〜2024年にかけて都内中古マンション価格は過去最高水準に到達。2025年もインバウンド需要・高所得層の購入意欲が価格を下支えしており、急落の兆候は見られない。
🔍 売り出し物件数が増加傾向
価格上昇を受けて、売却を検討するオーナーが増えています。需給バランスが変わりつつあり、2025年後半以降は売り時判断が難しくなる可能性も。
💡 税制・控除のタイミングも考慮
3,000万円特別控除（居住用財産の売却益控除）は、売却時に実際に居住している物件に適用されます。転居後3年以内が対象となるため、タイミングを逸しないよう注意。
🔄 「売り先行」vs「買い先行」の注意点
住み替えの際に迷うのが「今の物件を先に売るか、次の物件を先に買うか」という順番です。それぞれにメリット・リスクがあります。
売り先行のメリット・デメリット
→ 売る → 仮住まい → 買う
メリット
✓売却価格が確定してから購入予算が決められる
✓二重ローンを抱えるリスクがない
✓売却交渉に焦りが生まれにくい
デメリット
✗仮住まいが必要（賃貸費用が発生）
✗次の物件探しが急かされる
✗希望の物件が売れてしまうリスク
買い先行のメリット・デメリット
→ 買う → 売る
メリット
✓仮住まい不要でスムーズに引越しできる
✓希望の物件をじっくり選べる
デメリット
✗一時的に二重ローンを抱える
✗売り急ぎになり価格交渉が不利
✗売却時の資金繰りが厳しくなることも
たろう｜都内マンション研究中
大企業勤務・アラサー・東京都在住
「年収はある程度あるが、都内マンションを本当に買っていいか判断できない」という自身の経験からこのサイトを制作。 複数の不動産会社・銀行・FPへのヒアリングをもとにコンテンツを作成しています。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品・不動産物件の購入を推奨するものではありません。 記載内容は執筆時点の情報に基づいており、金利・税制・市況は変動します。 具体的な購入判断は、銀行・FP・不動産会社などの専門家にご相談ください。