東京23区マンション資産価値ランキング2026
坪単価・値下がりしにくい区を一覧解説
マンション購入で「無理なく買えるか」と並んで重要なのが「買った後に価値が落ちないか」。この記事では東京23区を坪単価・資産性グレード（S〜D）・価格トレンドで一覧ランキングし、値下がりしにくい区の共通条件を整理します。表のデータは当サイトの診断ツールと同じものを使っているので、記事で目星をつけたら、そのまま自分の予算で買えるエリアを診断で確認できます。
🗺️ 東京23区 資産価値ランキング一覧
| # | 区 | グレード | 坪単価 | 傾向 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 港区六本木・麻布・赤坂 | S | 825万/坪 | ↑ |
| 2 | 渋谷区代々木上原・恵比寿 | S | 710万/坪 | ↑ |
| 3 | 千代田区神田・飯田橋・番町 | S | 677万/坪 | ↑ |
| 4 | 目黒区中目黒・自由が丘 | A | 587万/坪 | ↑ |
| 5 | 中央区勝どき・月島・晴海 | A | 545万/坪 | ↑ |
| 6 | 文京区本郷・小石川・後楽園 | A | 502万/坪 | → |
| 7 | 品川区武蔵小山・大崎・西大井 | A | 488万/坪 | ↑ |
| 8 | 新宿区落合・神楽坂・市ヶ谷 | A | 479万/坪 | → |
| 9 | 世田谷区三軒茶屋・二子玉川・用賀 | B | 436万/坪 | → |
| 10 | 台東区浅草・上野・蔵前 | B | 403万/坪 | ↑ |
| 11 | 大田区蒲田・大森・田園調布 | B | 389万/坪 | → |
| 12 | 豊島区池袋・駒込・巣鴨 | B | 380万/坪 | ↑ |
| 13 | 杉並区高円寺・荻窪・西荻窪 | B | 370万/坪 | → |
| 14 | 中野区中野・東中野・新井 | B | 370万/坪 | ↑ |
| 15 | 江東区豊洲・東雲・有明 | B | 337万/坪 | → |
| 16 | 墨田区錦糸町・押上・両国 | C | 323万/坪 | → |
| 17 | 荒川区日暮里・三河島・町屋 | C | 287万/坪 | → |
| 18 | 北区赤羽・王子・田端 | C | 281万/坪 | → |
| 19 | 板橋区成増・志村坂上・東武練馬 | C | 257万/坪 | → |
| 20 | 練馬区練馬・大泉学園・石神井公園 | C | 241万/坪 | → |
| 21 | 江戸川区葛西・小岩・一之江 | D | 215万/坪 | → |
| 22 | 葛飾区柴又・亀有・金町 | D | 198万/坪 | → |
| 23 | 足立区北千住・西新井・綾瀬 | D | 198万/坪 | ↑ |
※坪単価は2024年時点の区別平均㎡単価×3.3の推計値。同一区内でも駅距離・築年数・規模で大きく異なります。
🔑 値下がりしにくいマンションの4条件
上位グレードの区に共通するのは、次の4つを高い水準で満たしていることです。区を選ぶだけでなく、この条件で物件単位でも見ていくと精度が上がります。
1駅徒歩（近いほど強い）
徒歩7分以内が一つの目安。10分を超えると同じ区内でも資産性の下落幅が大きくなりやすい。将来の売却・賃貸のしやすさに直結します。
2再開発・将来性
再開発計画・新駅・大型商業施設の予定があるエリアは、現在の価格が割安でも将来上昇する余地がある。台東区・中野区・足立区（北千住）などの上昇トレンドはこの典型です。
3住所のブランド力・希少性
港区・渋谷区・千代田区のように供給が限られ需要が安定する地域は、景気後退局面でも価格が崩れにくい。坪単価が高いのはこの希少性の裏返しです。
4管理状態・規模
区や立地が良くても、管理組合が機能していない・修繕積立金が不足しているマンションは資産価値を落とします。総戸数が多い大規模物件ほど管理が安定しやすい傾向。
🏠 まず「自分がどのグレードの区を狙えるか」を知る
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年収・頭金を入れるだけで「無理なく買える価格」を算出。その金額で23区のどこが射程内かをエリア比較で確認できます。
🎯 予算別・エリアの狙い方
S・Aグレード
資産性は最強だが坪単価も高い。世帯年収が高い・頭金を厚く積める層向け。無理な予算で背伸びすると家計が圧迫されるため、安全購入価格の範囲に収まるかを必ず確認。
Bグレード
資産性と価格のバランスが最も取りやすいゾーン。上昇トレンドの区（台東・豊島・中野など）は、利便性の割に価格が抑えめで狙い目。多くの共働き世帯の現実的な選択肢。
C・Dグレード
坪単価が割安で予算を抑えやすい。ただし駅近・再開発エリアに絞らないと資産性が落ちやすい。足立区（北千住）のように上昇トレンドの個別エリアを見極めるのが鍵。
❓ よくある質問
Q. 東京23区で資産価値が落ちにくいのはどの区ですか？
A. 港区・渋谷区・千代田区（資産性グレードS）が最上位で、価格トレンドも上昇傾向です。次いで目黒区・中央区・品川区などのAグレードが続きます。これらは駅近・再開発・住所のブランド力・希少性という「値下がりしにくい4条件」を高い水準で満たしています。
Q. 坪単価が高い区を選べば資産価値は安全ですか？
A. 坪単価の高さと資産価値の落ちにくさは概ね相関しますが、同じ区でも駅距離・築年数・管理状態で大きく変わります。高い坪単価のエリアで無理な予算を組むより、自分の安全購入価格の範囲で資産性条件を満たす物件を選ぶ方が、家計と資産性のバランスは良くなります。
Q. 予算が限られている場合、どのエリアを狙えばいいですか？
A. Bグレード（世田谷・台東・豊島・中野など）には、上昇トレンドかつ坪単価が中位のエリアが含まれます。再開発が進む区や、利便性の割に価格が抑えめな区は、予算と資産性のバランスが取りやすい狙い目です。診断ツールで自分の安全購入価格を出し、その範囲で買えるエリアを絞り込むのがおすすめです。
Q. このランキングの坪単価はどのように算出していますか？
A. 2024年時点の区別の平均㎡単価をもとにした推計値です。実際の価格は同じ区内でも駅距離・築年数・規模・グレードにより大きく異なります。本記事は大まかな相場感とエリア比較の判断材料としてご利用ください。
たろう｜都内マンション研究中
大企業勤務・アラサー・東京都在住
「年収はある程度あるが、都内マンションを本当に買っていいか判断できない」という自身の経験からこのサイトを制作。複数の不動産会社・銀行・FPへのヒアリングをもとにコンテンツを作成しています。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の物件・エリアの購入を推奨するものではありません。坪単価・資産性グレード・トレンドは推計であり、将来の価格を保証するものではありません。実際の購入判断は専門家にご相談ください。