東京でマンション購入に必要な
頭金はいくら？2025年最新データで解説
マンション購入を検討し始めると、必ず「頭金はいくら用意すればいい？」という疑問が出てきます。「最低10%は必要」「フルローンでもOK」——さまざまな意見がありますが、実際のところどうなのでしょうか。この記事では都内マンションを購入する際の頭金の目安と、頭金の多寡によって何が変わるかを解説します。
🏙️ 都内マンションの価格相場（2025年）
まず現実の価格を把握しておきましょう。
東京23区 新築マンション
約9,000万〜1.2億円
港区・渋谷区などは2〜3億も
東京23区 中古マンション（築10〜15年）
約4,000万〜7,000万円
エリアにより大きく異なる
東京郊外（多摩地区・神奈川・埼玉）
約3,000万〜5,000万円
駅近・新築なら5,000万超も
23区の新築は高騰していますが、中古や郊外エリアを含めると現実的な選択肢はまだあります。
💰 頭金の目安は「物件価格の10〜20%」
一般的に頭金の目安は物件価格の10〜20%とされています。たとえば5,000万円のマンションなら：
| 頭金割合 | 頭金額 (5,000万の場合) | 借入額 |
|---|---|---|
| 0%（フルローン） | — | 5,000万円 |
| 10% | 500万円 | 4,500万円 |
| 20% | 1,000万円 | 4,000万円 |
| 30% | 1,500万円 | 3,500万円 |
📊 頭金が多いほど得する「利息の差」
借入額が少ないほど、支払う利息の総額も減ります。金利1.5%・35年返済で計算すると：
借入5,000万円
月返済 約15.3万円
総返済額
6,416万円
うち利息 1,416万円
借入4,500万円
月返済 約13.8万円
総返済額
5,774万円
うち利息 1,274万円
借入4,000万円
月返済 約12.2万円
総返済額
5,133万円
うち利息 1,133万円
頭金500万円の差が、利息だけで約140万円の差につながります。頭金を増やすことは長期的に大きなメリットがあります。
⚠️ フルローンのリスクと現実
最近は低金利の影響もあり「頭金なしのフルローン」を選ぶ方も増えています。フルローン自体は可能ですが、以下のリスクを理解した上で判断することが重要です。
⚠️ オーバーローンリスク
不動産価格が下落したとき、売却価格よりローン残高の方が大きくなる「オーバーローン」状態になりやすい。
⚠️ 諸費用が別途必要
物件購入時には物件価格の3〜7%程度の諸費用（登記費用・仲介手数料・火災保険等）が別途必要。頭金ゼロの場合、これらは現金で用意が必要。
⚠️ 月返済額が高くなる
全額借り入れるため月々の返済額が大きくなり、返済比率が上がる。家計の余裕が減る。
⚠️ 金融機関の審査が通りにくい場合も
頭金が少ないと審査基準が厳しくなる金融機関もある。特に自営業・転職直後などは注意。
✅ 結論：頭金はいくら用意すべきか
現実的な推奨ライン
- ◎物件価格の10〜20%以上：理想的。月返済額・利息ともに抑えられ、家計の安定性が高い
- ○諸費用分（3〜7%）だけは現金準備：フルローンを選ぶ場合でも、諸費用分は現金が必要
- △手元資金をゼロにしない：頭金に使い切って緊急予備費がなくなるのは危険。生活費3〜6ヶ月分は手元に残す
「頭金ゼロ」が絶対NGではありませんが、諸費用＋緊急予備費は必ず確保した上で判断しましょう。自分の状況に合わせた試算が重要です。